观点直击 | 越秀服务“良币赶走劣币”|经营|越秀山|物业服务|建筑面积_网易订阅

观点网对于越秀服务而言，观点赶走走得好与走得稳比走得快更适配公司发展节奏。直击筑面新的越秀越秀业服易订阅半年节点更新，物业行业共同直面的服务挑战又升了一级。房地产市场持续调整，良币劣币物业费限价与退场潮并行，经营积网人力成本刚性上涨与收缴率承压是山物行业共性问题。但与此同时，观点赶走“十五五”规划初次将物业服务纳入国家战略层面，直击筑面行业定位从“物业管理”正式更名为“物业服务”，越秀越秀业服易订阅服务品质与经营质量被提到前所未有的服务莫大。仍然是良币劣币老生常谈的“机遇与挑战并存”，平等的经营积网转弯路口，谁能更好地完成弯道加速，山物谁才拿到转型期后行业头部赛场的观点赶走入门券。8月24日，越秀服务发布2026年半年度业绩报告。同日，公司召开业绩媒体发布会，非执行董事兼董事会主席江国雄、执行董事兼财务总监李慧婷、执行董事徐健辉出席会议。当行业从规模竞赛转向质量竞赛，越秀服务选择用主动的减法，换取经营质量的加法。“我们阶段性的业务调整在去年上半年都已经完成了，今年上半年营收和毛利率的变动就是业务调整的体现，争取2026年全年收入实现同比稳中有升。”业绩转向物业行业已迈入存量深度运营的新周期，多重压力之下，头部物企普遍都在主动调整，越秀服务也不例外。向市场交出上半年的业绩答卷，越秀服务报告期内录得营业收入19.15亿元，公司拥有人应占溢利2.24亿元。管理层表示，从行业整体来看，收到行业特性及物管费定价持续调控、业主支付能力、人工成本增加等影响，上市物企收入增幅下滑、盈利下降是普遍趋势，公司上半年收入轻微下调主要由于业务结构变化。根据中报，越秀服务19.15亿元总收入中，非商业物业管理及增值服务贡献约15.76亿元，商业物业管理及运营服务收入3.39亿元。非商业物业管理及增值服务细分业务中，物业管理服务收入8.4亿元，同比增长17.3%；非业主增值服务收入为3.29亿元，同比增长3.8%；社区增值服务收入5.28亿元，同比减少27.2%。收入占比最大的物业管理服务增长则主要由于在管规模扩大。报告期内，公司非商业品种在管面积增加至7280万平方米，较2025年末上升9.47%。尽管业务结构调整带来阶段性收入变动，但以物业主业表现看，这部分业务的面积增加极大夯实越秀服务的基础面。作为拖累收入的细分板块，社区增值服务在居民消费趋于谨慎、地产交付节奏放缓的背景下，变现难度明显上升，但这并非越秀服务一家的问题，而是行业性的痛点。管理层会上表示，社区增值服务收入同比有所下降，主要由于阶段性业务陆续结算都已在去年上半年完成，因此整体收入有所减少。除了收入端阶段性承压，公司利润还受到资产端影响。报告期内，金融及合同资产减值亏损净额由上期的1310.5万元扩大至1532.1万元；其他收入及收益净额由5976.9万元降至4171.3万元，叠加换算境外业务产生的汇兑差额亏损341.1万元，非经营性因素共同侵蚀了利润空间。多重因素叠加，越秀服务盈利下降的幅度在行业内仍属轻微。这也意味着，公司基本盘是稳定且健康的，虽然受到行业环境及阶段性调整影响，但抗风险能力显著。不过，越秀服务的业绩修复已有部分成效，上半年整体毛利率不降反升，录得21.5%，同比提升0.2个百分点，基本修复到2025年中期水平，较2025年全年已有比较明显的增长，显示基本盘的成本管控并未松动。管理层对此解释道：“毛利率逆势小幅提升得益于业务结构优化，主要驱动因素是社区增值服务板块结构优化，公司主动剥离了低毛利的业务，推动该板块毛利率大幅提升，拉升整体盈利水平。”对于2026年全年的毛利率表现，越秀服务则表示展望能够基本持平，维持在健康合理的区间。调整中前进与利润端的暂时收缩相比，越秀服务规模端的数据更有张力。截至2026年6月30日，公司合约品种556个，总合约面积9500万平方米，较2025年底增长5.6%；在管品种496个，由2025年底的7350万平方米增加至将近7980万平方米，增长8.6%，其中94%位于一二线城市，大湾区占比63%，服务业主34万户。放到行业坐标里看，在上市物企在管面积增速持续放缓甚至回调的背景下，越秀服务半年净增约630万平方米在管面积，扩盘速度跑赢行业大盘。据参会投资者转述，越秀服务外拓成绩最亮眼的部分在于非住业态。据了解，公司新增合约面积1042万平方米，其中纯第三方市场拓展面积达875万平方米，同比增长74.8%，市场化拓展成为规模增长的核心主力。越秀服务专门成立了非住事业部，聚焦大公建、商业写字楼等尖端、优质赛道，在规模倍增之外，进行全国多点战略布局，稳固大湾区基本盘的基础上，在北京杭州成都等核心的战略城市实现了突破性的一个拓展，完善了全国的一个重点城市布局。值得注意的并非只有“进”，还有“退”。报告期内，公司同时主动退出540万平方米，而2025年同期退出量仅为220万平方米。退出规模翻倍以上，意味着越秀服务正在有意识地甩掉低毛利、低收缴率、低协同性的包袱。管理层于会上表示，公司退场逻辑总体秉持理性初心，即良币免除劣币。“当前的主动撤场潮是行业回归理性的必经阶段，也是一种合理的止损机制。针对过往因低价竞争、质价矛盾突出、业主要求降费提质、收缴率低以及运营亏损的品种，主动撤场是合理的经营止损行为。”“退一步进两步”的打法与行业“主动退盘成常态”的趋势同频，尽管有部分品种退场，但面向未来经营，不影响规模稳定性的前提下，主动撤场反而有利于公司营收、利润的高质量增长。放到“存量提质、质效并重、深度出清”的行业坐标系里，越秀服务基本盘依旧稳固，在经营上不追求规模爆发，先守住基本盘的利润厚度；不回避收缩，但收缩是为了更高质量的扩张。看向未来，虽然下半年外部环境依然复杂，经营压力不小，而越秀服务仍然对未来充满信心，认为物业服务的边界正在向社区综合生活服务延伸，发展空间巨大。“物业公司天生具有进场优势，未来我们将重点发力社区零卖、家政、美居、空间运营、资产管理等业主刚需赛道，打造基础服务加增值到家的完整闭环。”免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

(责任编辑：综合)